En Activa Inmobiliaria nos encargamos de todo...  Elementos de las hipotecas   En las hipotecas intervienen las siguientes figuras:   - Nosotros, que somos los propietarios ya que compramos una vivienda. Cuando firmamos el préstamo además somos deudores. Por tanto, somos dos cosas al mismo tiempo. - La entidad financiera (o una persona que a nivel particular nos presta el dinero, pero este caso es muy raro) es el acreedor del préstamo y además acepta la hipoteca como garantía de la deuda.   - El notario, delante del cual firmamos el contrato de préstamo con garantía hipotecaria y que da fe del contrato y controla su legalidad.   - El gestor que por cuenta de la entidad financiera realiza los trámites necesarios para efectuar las liquidaciones correspondientes de la hipoteca (normalmente también de la compra que se produce en el mismo instante) y se asegura de la inscripción registral de la misma como garantía para la entidad financiera de la deuda.   Un préstamo hipotecario es un producto financiero, es decir una oferta que una entidad pone a nuestra disposición como respuesta a una necesidad. Como todo producto que se comercializa tiene unas características que son las que debemos analizar para saber si se adaptan a nuestras posibilidades, expectativas y condiciones. Repasemos cuáles son esas "cualidades" de nuestro préstamo. Importe máximo La cuantía máxima que nos van a prestar en una hipoteca varia en función de varios factores.   El primer límite viene dado por el valor de la vivienda. La ley del mercado hipotecario establece que las entidades pueden prestarnos hasta el 80% del valor de una tasación. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente y registrada como tal en el Ministerio de Economía. Algunas entidades financieras han adaptado su oferta a la necesidad de los clientes para llegar al 100% del valor de tasación. Estas soluciones pasan por financiar ese exceso mediante préstamos personales u otras fórmulas.   La segunda limitación viene marcada por nuestros ingresos. Lo habitual es que la cuota mensual del préstamo no sobrepase el 30 o 40% de los ingresos netos mensuales, aunque esto depende mucho del análisis de la entidad financiera, de otras garantías personales, de otros bienes... La cuantía que nos presta la entidad se denomina capital. El capital prestado más los intereses correspondientes es lo que debemos pagar en el plazo previsto mediante las cuotas.    Las cuotas: también denominadas pagos mensuales o mensualidad (mal llamadas así pues no tienen por que pagarse cada mes) es la cantidad que pagamos y que en el plazo previsto nos lleva a devolver el capital inicial más los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital y una parte de pago de los intereses. La parte de capital se denomina amortización de capital y el resto pago de los intereses.   Si nuestra hipoteca permite no pagar alguna cuota (normalmente al principio) se denomina "carencia", si nos permite no pagar la parte de amortización se llama "carencia parcial". De todos modos debemos saber que lo que dejamos de pagar en ese momento incrementa la deuda. Es decir, lo que no pagamos ahora lo pagaremos más tarde.   Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero esto no tiene por que ser así, éstas pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o incluso una cuota al año. La amortización: es el pago del capital pendiente que hacemos en cada cuota. En los préstamos con sistema de amortización francés (el que se utiliza en el 90% de las hipotecas) al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario. Cuando tenemos un remanente de dinero y queremos bajar nuestra deuda podemos hacer una "amortización" extraordinaria. El dinero que damos fuera de las cuotas normales es una amortización parcial del capital que nos queda por pagar. Si pagásemos toda la deuda de golpe estaríamos hablando de una amortización total anticipada.   El plazo: es el periodo de tiempo en el que hemos contratado que vamos a devolver el capital y los intereses. En una hipoteca se puede llegar normalmente hasta 30 años. Por encima de ese periodo debemos hacer cuentas ya que diez años más de hipoteca pueden reducir muy poco la cuota mensual.   Los intereses: es el "precio" por el capital que nos han prestado y que pagamos en nuestra cuota y que se calcula según el capital pendiente y el tipo de interés. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo o a tipo variable   Las comisiones: Las entidades financieras suelen cobrar algunas comisiones en sus hipotecas. Para la concesión del préstamo, la Ley regula que todos los gastos relativos al estudio del préstamo se deben incluir en una sola comisión inicial que se denomina "comisión de apertura". No puede haber otras comisiones de estudio o de concesión. El precio de estas comisiones es libre siempre que se haya comunicado al Banco de España. Puede haber otras comisiones en nuestra hipoteca, pero todas deben corresponder a un servicio efectivamente prestado por la entidad y deben estar previamente comunicadas y autorizadas por el Banco de España, que fiscaliza y controla a todo el sistema financiero. Tengamos en cuenta que en todo este libro estamos hablando de las hipotecas a través de entidades financieras, queremos recordar al lector que una persona individual puede prestarnos dinero y tomar como garantía una hipoteca, en este caso estaríamos hablando de otras circunstancias que no son motivo de comentario en estas líneas.

Consejos hipotecarios.  La compraventa de una vivienda   Con la firma del contrato de compraventa el comprador adquiere la propiedad de la vivienda a cambio de un precio. Este contrato se formaliza en Escritura Pública ante Notario, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.   VIVIENDA DE SEGUNDA MANO    Para comprobar la titularidad del vendedor, solicita una copia de la escritura de propiedad con nota de la inscripción en el Registro. Puedes comprobar la situación de cargas de la vivienda solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad. Si vas a financiar la compra con un préstamo hipotecario, la entidad se encargará de realizar esta verificación, así como todos los trámites necesarios para la firma. Asegúrate de que la vivienda no está arrendada, y de que están pagados el último recibo de la Contribución (IBI) y las cuotas de la Comunidad de Propietarios. Si existe una hipoteca o embargo sobre la vivienda que vas a comprar, los gastos de cancelación corresponden al vendedor. Solicita una copia de los Estatutos de la Comunidad para conocer tus futuros derechos y obligaciones. Comprueba si existe algún gasto extraordinario cuya parte proporcional tengas que asumir como nuevo propietario. Los gastos derivados de la compraventa corresponden al comprador, excepto el impuesto de Plusvalía. Gastos de la compraventa en vivienda de segunda mano   Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se aplica sobre el valor de compra indicado en la escritura de compraventa. El tipo de gravamen es diferente según la Comunidad Autónoma, e incluso dentro de las mismas puede variar en función de determinadas circunstancias. Los tipos más habituales son el 6% y el 7%.  VIVIENDA NUEVA  Solicita al promotor información sobre las características de la construcción, servicios del edificio, así como una copia de los planos.   Comprueba que existe licencia de obras, licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad de la vivienda. El promotor debe garantizarte las cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción, por medio de un Contrato de Seguro o de un Aval Bancario.   Puedes obligar al promotor a cancelar su hipoteca, corriendo de su cuenta los gastos de cancelación. También corresponden al promotor los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal. Gastos de la compraventa en vivienda nueva    IVA: 7% del importe escriturado. En Canarias el IVA se sustituye por el IGIC (5% del importe escriturado). Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): la base de cálculo es el valor escriturado y el tipo a aplicar depende de las Comunidades Autónomas y del importe (varía entre el 0.1% y el 1%). Gastos comunes en la compraventa    Notario: los honorarios por la intervención del Notario como fedatario público dependen del valor de la compraventa, la extensión de la escritura, el número de copias... La matriz (original) corresponde pagarla al vendedor, y el resto de copias al comprador. Registro: el importe de los honorarios por la intervención del Registrador dependen del importe escriturado y del número de asientos de presentación. Plusvalía: impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es un impuesto municipal que se paga cada vez que hay una transmisión de la propiedad. Es un porcentaje, determinado por cada ayuntamiento, que se aplica sobre la diferencia de valor entre la venta anterior y al actual. Aunque legalmente corresponde al vendedor, puede pactarse que sea el comprador quien lo pague. Activa Inmobiliaria  C/ Huelva 1, 41770 - Montellano - Sevilla - Tel. 95 583 10 50